নামজারি এবং বিবিধ মামলায় (মিস কেস) হয়রানি চরম আকার ধারণ করেছে। মানুষের ভোগান্তি লাঘবে নানা উদ্যোগের কথা শোনা গেলেও এসব উদ্যোগ ভূমি সেবাগ্রহীতাদের কার্যকর সুফল দিতে পারেনি। উপরন্তু সৃষ্টি হয়েছে নিত্য নতুন জটিলতা। ক্রমে বাড়ছে ভূমি-অপরাধ, ভূমি বিরোধ। উদ্ভব হচ্ছে নতুন নতুন দেওয়ানি মামলার। ভূমি বিষয়ক প্রতিষ্ঠানগুলোতে হয়রানি যেন প্রাতিষ্ঠানিক রূপ লাভ করেছে। এ অবস্থা উত্তরণে ভূমি বিষয়ক একটি একক অধিদফতর প্রতিষ্ঠার প্রয়োজনীয়তা মনে করছেন বিশ্লেষকরা।

কেস স্টাডি (এক) : ঢাকার শহরতলী মাতুয়াইল মৌজায় সাফকবলা দলিলে ৫ কাঠার প্লট কিনেছিলেন মধ্যপ্রাচ্য প্রবাসী আখতার হোসেন। তার নামে আর.এস. মিউটেশন হয়। ভিসার মেয়াদ শেষ হয়ে যাওয়ায় তার পক্ষে খাজনা খারিজ করা সম্ভব হয়নি। চলে যেতে হয় মধ্যপ্রাচ্যের কর্মস্থলে। ৮ বছর পর নামজারি করতে এসে দেখেন প্লটটি অন্যরা নামজারি করে নিয়ে গেছেন। মাথায় যেন আকাশ ভেঙে পড়ে আখতার হোসেনের। কি করে সম্ভব হলো! ভূমি অফিস এবং জয়কালি মন্দির এসি (ল্যান্ড) অফিসে ঘুরে জানতে পারেন তার প্লটের একটি বায়া দলিলের দাতা মনরউদ্দিন ওরফে মনরউদ্দিন। মনরউদ্দিন প্লটটি সাফকবলা বিক্রি করে নিঃস্বত্ববান হন। ১৫ দিন পর একই সম্পত্তি তিনি তার স্ত্রী হাজেরা বেগমের নামে দানপত্র দলিল করেন। ওই দলিল বলে আখতার হোসেনের কেনা প্লট জোহরার ছেলেরা নাম খারিজ করে নিয়ে যান। নামজারি হয় ৫ বছর আগে। খরিদকৃত দলিল দেখিয়ে পূর্বতন নাম কেটে নিজ নামে খারিজ করতে জয়কালি এসি (ল্যান্ড) অফিসে যান আখতার হোসেন। আবেদন জমা দেন। নম্বর পড়ে। কিন্তু মাসখানেক পর জানতে পারেন এই অফিসে নামজারি হবে না। আগে জেলা প্রশাসক রাজস্ব (আরডিসি)র কাছে পূর্বতন নামজারি আদেশের বিরুদ্ধে আপিল করতে হবে। কারো নামে নামজারি হয়ে গেলে আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করার বিধান। ঘটনার ভেদ জানতে তিনি জয়কালি মন্দির সংলগ্ন তৎকালীন এসি (ল্যান্ড) হাসান মারুফের সঙ্গে সাক্ষাতের চেষ্টা করেন। পর পর তিন দিন এসেও সাক্ষাৎ মেলেনি তার। সিটিজেন চার্টারে দেয়া সহকারী কমিশনার (ভূমি)র মোবাইল নম্বরে বহুবার ফোন করলেও কোনো সাড়া মেলেনি। বাধ্য হয়ে আলাপ করেন ওই অফিসের কানুনগো, সার্ভেয়ার, উমেদারদের সঙ্গে। তারা জানিয়ে দেন ‘এটি বড় জটিল কেস’! নামজারিতে কারো আপত্তি থাকলে ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করতে হয়। কিন্তু এ মামলায় ‘আপত্তি’ জানানো হয়েছে ৪ বছর পর। বাধ্য হয়ে আখতার হোসেন ছোটেন ঢাকার অতিরিক্ত কালেক্টর-রাজস্ব (এডিসি রেভিনিউ)র কাছে। সেখানে তাকে আইনজীবী নিয়োগ দিতে হয়। আইনের মারপ্যাঁচ থেকে আখতার ৫ বছরেও বের হতে পারেননি। কবে শেষ হবে তার এই ‘মামলা’ বলতে পারছেন না সেই আইনজীবী।

কেস স্টাডি (দুই) : নারায়ণগঞ্জ ভুইগড় মৌজায় ৬ শতকের একটি প্লট কেনেন সউদী প্রবাসী ওবায়দুল হক। নামজারি শেষে খাজনা পরিশোধ করছেন ৩ বছর আগে। জরুরি টাকার প্রয়োজনে প্লটটি বিক্রির উদ্যোগ নেন। আগ্রহী ক্রেতাপক্ষ ওবায়দুল হকের মালিকানা স্বত্ব যাচাই করতে যান কুতুবপুর ভূমি অফিসে। দেখা যায়, ওবায়দুল হকের প্লট জনৈক সোলায়মান হোসেনের নামে নামজারি হয়ে আছে। খাজনাও দেয়া হয়েছে একই নামের ওপর। ব্যক্তিগতভাবে বিষয়টির তদন্ত শুরু করেন ওবায়দুল। দেখা গেলো, একটি নামজারি আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে তার নাম কর্তন করে সোলায়মানের নাম বসিয়ে দেয়া হয়েছে। একটি ভুয়া দলিলের ভিত্তিতে নামজারি আবেদনটির ওপর শুনানি নিয়েছে ফতুল্লা এসি (ল্যান্ড) কার্যালয়। ওবায়দুল ভুয়া নামজারির অবিকল নকল উত্তোলন করেন। তাতে দেখা যায়, দলিলটির দাতার নাম আর ওবায়দুল হকের দলিলের দাতার নাম অভিন্ন (মোহাম্মদ সালাহউদ্দিন)। কিন্তু প্লটের চৌহদ্দি, তফসিল পরিচয়ের কোনো মিল নেই। ভুয়া দলিলে উল্লেখিত প্লটটির অবস্থান অন্ততঃ ২ কিলোমিটার দূরে। তিনি প্লটের কথিত মালিক সোলায়মানকে খুঁজে বের করেন। তার কাছে জানতে পারেন, নারায়ণগঞ্জ ফতুল্লা ভুইগড় কেন্দ্রিক একটি প্রতারকচক্র তাকে এই দলিল করে দিয়েছে। তারাই দলিলের ফটোকপির ভিত্তিতে এই নামজারি করিয়ে দিয়েছে। বিপরীতে সোলায়মানের কাছ থেকে হাতিয়ে নিয়েছে ৬০ লাখ টাকা। মিস কেস ও নামজারি আবেদনের ক্ষেত্রে মালিকানা অর্জনের দলিল, বায়া দলিল,পূর্বতন মালিকের পক্ষে নামজারি, খাজনা পরিশোধের রসিদ প্রয়োজন হয়। আবেদনের ওপর শুনানি চলে। শুনানিকালে প্লটটির বিদ্যমান অবস্থা এবং রেকর্ডপত্রের বিষয়ে ভূমি অফিস থেকে প্রতিবেদন চাওয়া হয়। সার্ভেয়ার ও কানুনগো’র সরেজমিন প্রতিবেদন প্রয়োজন পড়ে। সর্বোপরি আবেদনকারী কিংবা তার প্রতিনিধির সশরীর উপস্থিতির প্রয়োজন হয়। বাদীর আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে বিবাদীকে নোটিস করা হয়। তার বক্তব্য শুনতে হয়। অতঃপর দেয়া হয় আদেশ। কিন্তু প্রকৃত মালিক ওবায়দুল হকের প্লটে সোলায়মানের নামে নামজারি জমাভাগ খাজনা করাতে এসবের কিছুই লাগেনি! অথচ ওবায়দুল হক যখন সোলায়মানের নাম কেটে নিজের নামে পুনরায় নামজারি করতে যান- তখন তাকে দেখাতে হয় সকল রেকর্ডপত্র। তিনবার সরেজমিন জরিপও হয়। ভুয়া দলিলে করা নামজারি কেটে আসল দলিলে নামজারি পুনঃবহাল করতে তার লেগে যায় ১৮ মাস। কিন্তু এখনো কাটেনি তার ভয়। কারণ যে ভুয়া দলিলের ভিত্তিতে সোলায়মানের নামে নামজারি হয় সেই দলিলটি ব্যবহার করে যদি আবারো ভিন্ন কিছু ঘটানো হয় ! আইনজীবী পরামর্শ দিলেন, ভুয়া দলিলটি বাতিলের জন্য আদালতে মামলা করতে। কিন্তু দলিল বাতিল সংক্রান্ত মামলা চলে বছরের পর বছর। এ মামলা পরিচালনা করা প্রবাসী ওবায়দুল হকের পক্ষে অসম্ভব প্রায়।

কেস স্টাডি (তিন) : ডেমরা সার্কেলের অধীন উত্তর নন্দীপাড়া মৌজার একটি নামজারি হয় (মিস কেস নং-৪৩৮৫/১৬-১৭)। নামজারির মাধ্যমে সৃষ্ট নতুন জোত আংশিক সংশোধন এবং বাতিলের জন্য মিস কেস (নং-৩৫৬/২০১৯) করেন মো: কামাল হোসেন গং। এ নিয়ে তিনি ডেমরা এসি (ল্যান্ড) অফিস এবং সবুজবাগ ভূমি অফিসে কয়েক মাস ঘোরাঘুরি করেন। এক পর্যায়ে তার আবেদনটি খারিজ করে দেয়া হয়। আদেশে বলা হয়, ‘দ্য স্টেট অ্যাকুইজেশন অ্যান্ড টেনেন্সি অ্যাক্ট ১৯৫০-এর ১৫০ ধারামতে এবং কমিশনার, ঢাকা বিভাগ, ঢাকা’র ১৬/১১/২০১৫ ইং তারিখে ৩১.১০.১০০.৬০.১০০.০.১৩.২০১২-৮৯৮(৩০) নং স্মারকে প্রেরিত সেপ্টেম্বর মাসের রাজস্ব সভার সিদ্ধান্ত নং ১০(ঘ) এর আলোকে নামজারি আদেশের তারিখ থেকে মোকদ্দমা রুজুর তারিখের মধ্যে ৩০ দিন অতিবাহিত হয়ে গেলে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর আদালতে আপিল করার নির্দেশনা রয়েছে বিধায় কেসটি না-মঞ্জুর করা হলো।’ এভাবে একটি মিস কেস করে সংকট নিরসন করতে গেলে ডিসি অফিসে আপিল বাধ্যতামূলক করে তাকে ঠেলে দেয়া হয় আরো একটি মামলার দিকে। অথচ এ জন্য কামাল হোসেন গং কোনোভাবেই দায়ী নন।

এমন ঘটনা শুধু একটি-দু’টি নয়। এ চিত্র দেশের প্রায় প্রতিটি ভূমি এবং এসি (ল্যান্ড) অফিসের। ভূমি প্রশাসন সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তাদের সঙ্গে কথা বলতে গেলে জমি মালিকদের ভোগান্তি লাঘবের নানা গল্প শোনা যায়। জানানো হয় ডিজিটালাইজড, অটোমেশন, ওয়ান স্টপ সার্ভিস, ওয়ান আমব্রেলা সার্ভিসের, ডিজিটাল জরিপ প্রকল্পসহ নানা উদ্যোগের কথা। কিন্তু বাস্তব চিত্র উল্টো। মানুষের হয়রানি বাড়ছেই। তৈরি হচ্ছে নিত্য-নতুন জটিলতা। অথচ এই জটিলতা সৃষ্টি হওয়ার জন্য ভূমি অফিস এবং এসি (ল্যান্ড) অফিসের কার্যকর কোনো জবাবদিহিতা নেই।

প্রাতিষ্ঠানিক রূপে ভূমি হয়রানি : মূল দলিল, পর্চা একজনের নামে। কিন্তু রেকর্ডে নাম ওঠে অন্যের। দেশের বিশৃঙ্খল ভূমি ব্যবস্থাপনার এটি এক কঠিন বাস্তবতা। কাগজপত্রে মালিকানা জটিলতার উৎসস্থল হচ্ছে ভূমি এবং সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস। এ দুটি সরকারি দফতরের সিল-স্বাক্ষরেই ভূমির মালিকানা নির্ণীত হয়। অথচ জমি সংক্রান্ত কোনো অপরাধের জন্যই তফসিল এবং এসি (ল্যান্ড) অফিসের যেন কার্যকর কোনো জবাবদিহিতা নেই। এমনকি ভুয়া দলিল সৃষ্টির জন্য সাব-রেজিস্ট্রার, জেলা রেজিস্ট্রার ও কর্মকর্তাদেরকেও দায়ী করার সুযোগ নেই।

ভুক্তভোগীদের মতে, ভূমি সংক্রান্ত দুর্নীতি এবং হয়রানির প্রধান কারণ মন্ত্রণালয়টির শীর্ষ নেতৃত্ব। মাথায় পচন ধরলে, পায়ে মলম লাগানোয় যেমন লাভ নেই, তেমনি দফতরের শীর্ষ ব্যক্তি দুর্র্নীতিগ্রস্ত হলে অধস্তনরাও দুর্নীতিগ্রস্ত হবেন। এটি হিসেবেরই কথা। বিগত সরকারের ভূমি মন্ত্রীর দুর্নীতি এবং অর্থপাচারের তথ্য দেশী-বিদেশী মিডিয়ায় ফলাও প্রচার হয়েছে। অথচ তিনি যখন মন্ত্রণালয়ের দায়িত্বে ছিলেন তখন ভূমির দুর্নীতি, জালিয়াতি ও হয়রানি লাঘবের কত আশ্বাস বাণীই না শোনাতেন। এখন প্রমাণিত যে, ভূমিখাতের সংস্কার বা আমূল পরিবর্তনসহ সকল আশ্বাসই ছিলো ফাঁকা বুলি মাত্র। ভূমি খাতের দুর্নীতি, জালিয়াতি, হয়রানি লাঘবের কোনো চেষ্টাই করেননি তিনি।

এদিকে দুর্নীতি দমন কমিশনের সুপারিশ এবং ট্রান্সপারেন্সি ইন্টারন্যাশনাল বাংলাদেশ’র তথ্য মতে, সেবাখাতের দুর্নীতিতে ভূমির অবস্থান তৃতীয়। তহসিল অফিস এবং এসি (ল্যান্ড) দুর্নীতি প্রবণ দু’টি প্রতিষ্ঠান। টিআইবির রিপোর্ট বলছে, ভূমি খাতে জন হয়রানি, অনিয়ম ও দুর্নীতির কারণে দেশের ভূমি বিরোধ বাড়ছে। আদালতে মামলা জট সৃষ্টি হচ্ছে। অনিয়ম-দুর্নীতিতে সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তা-কর্মচারীদের একাংশ ও প্রভাবশালীদের যোগসাজশের কারণে প্রকৃত ভূমি মালিকরা আর্থিক ক্ষতি ও হয়রানির শিকার হচ্ছেন। বিদ্যমান আইনি সীমাবদ্ধতা, ভূমি প্রশাসন ও ব্যবস্থাপনায় সমন্বয়ের ঘাটতি রয়েছে। ভূমি ব্যবস্থাপনা ও সেবা কার্যক্রমে দুর্বল আনুভূমিক জবাবদিহিতা ভূমি ব্যবস্থাপনা সংশ্লিষ্ট প্রশাসন ক্যাডারের কর্মকর্তাদের ঘন ঘন বদলি ও স্বল্পকালীন পদায়নও মানুষের হয়রানি এবং অতিরিক্ত অর্থ ব্যয় হওয়ার কারণ। মাঠপর্যায়ের ভূমি-সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তাদের ভূমি ব্যবস্থাপনার বাইরে বিবিধ দায়িত্ব পালন করতে হয়। সহকারী কমিশনারদের (ভূমি) পেশাগত অভিজ্ঞতা ও দক্ষতার ঘাটতি রয়েছে। অপর্যাপ্ত মাঠ পরিদর্শন ও পরীবীক্ষণ, মাঠপর্যায়ের বিভিন্ন প্রতিবেদন সঠিকভাবে যাচাই-বাছাই না হওয়ার কারণেও ভূমি খাতের বিশৃঙ্খলার বড় কারণ। বলতে গেলে ভূমি খাতে জনহয়রানি এবং দুর্নীতি প্রাতিষ্ঠানিক রূপ লাভ করেছে। সংস্থাটির এক প্রতিবেদনে বলা হয়, ভূমি নিবন্ধনের আগে ও পরের সব কাজ ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে। অথচ শুধুমাত্র ভূমি নিবন্ধন পর্বটি আইনমন্ত্রণালয়ের আওতায়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে ভূমি-সংক্রান্ত সব প্রশাসনিক ও ব্যবস্থাপনা কাঠামো পরিচালনার জন্য একটি একক অধিদপ্তর গড়ে তোলা, ডিজিটালাইজেশনের জন্য দীর্ঘমেয়াদি কর্মপরিকল্পনা প্রণয়ন ও সামগ্রিক ভূমি ব্যবস্থাপনা, রেজিস্ট্রেশন ও জরিপ ব্যবস্থায় সমন্বিত ডিজিটালাইজেশন নিশ্চিত করা গেলে ভূমি সংক্রান্ত প্রতিষ্ঠানগুলোতে হয়রানি লাঘব হতে পারে।